SCP imobiliária: o que acontece entre o contrato e a entrega
14/10/2026
(Foto: Reprodução) O mercado imobiliário é tradicionalmente uma das opções mais sólidas para investidores em busca de segurança e rentabilidade, mesmo em momentos de incerteza no cenário econômico. Atualmente, uma modalidade vem ganhando destaque no setor: a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
A SCP é uma estrutura jurídica que possibilita a participação de investidores em negócios do ramo imobiliário, sem que eles precisem responder pela gestão do empreendimento. A sociedade é formada por um sócio ostensivo, responsável pela administração, e conta com sócios participantes, que investem recursos financeiros para viabilizar a construção de empreendimentos.
Na prática, tudo aquilo que está envolvido na construção – dos estudos para a escolha de um terreno às obras em si, passando pelo projeto, pela equipe e pela documentação – fica sob responsabilidade do sócio ostensivo.
Sociedade não personificada regulada pelo Código Civil brasileiro (artigos 991 a 996), a SCP possibilita a realização de negócios por dois ou mais indivíduos ou empresas. Ao reunir aportes de diferentes participantes, a estrutura permite que cada um contribua com parte do capital necessário ao projeto. Essa organização pode ampliar o acesso ao desenvolvimento imobiliário, democratizando a possibilidade de investir nesse mercado.
Profissionais analisam uma planta em canteiro de obras.
Reprodução/Esdras Construtora
Qual é o papel de cada um na SCP
Na SCP, cabe ao sócio ostensivo administrar o negócio e atuar perante fornecedores e demais terceiros. Os sócios participantes, por sua vez, não precisam ter conhecimento de construção e não assumem a rotina do canteiro de obras. Mas eles têm o direito de fiscalizar a gestão.
A Esdras Construtora, fundada em São José dos Campos em 2006, utiliza o modelo em seus empreendimentos. Segundo Victor Simão, diretor operacional da construtora, é fundamental que cada projeto tenha uma organização própria.
“Cada obra tem um CNPJ individual, uma conta bancária individual e um contrato de constituição registrado em cartório. Esse contrato estabelece quantas cotas estão disponíveis, a participação do sócio ostensivo e as demais cotas que podem ser adquiridas pelos investidores”, afirma.
Com 20 anos de mercado, a Esdras Construtora construiu uma reputação no Vale do Paraíba e no Litoral Norte, com dez empreendimentos entregues e nove obras em andamento, além da previsão de novos projetos.
As entregas dos residenciais Rio Tigre, Rio Jordão, Rio Eufrates e Sinai foram consolidando a construtora como sinônimo de qualidade e confiança e abriram espaço para o desenvolvimento de projetos pela SCP, a partir de 2017.
O sucesso do Grand Kazza, que teve as cotas esgotadas em poucos meses, mostrou que a aposta foi certeira e logo vieram os lançamentos The Gold, Palmares Boulevard e Terra di Riomaggiore, seguidos do Life Residence, Home Club Urbanova, Latitud Residence, Green Park, Mansões Aquarius, Heritage Vila Ema, Safira Vila Adyana, Innovation Residence & Mall, Grand Park e Vivenci Home Resort.
Neste mês, a empresa apresenta o projeto Reserva do Golfe, na zona oeste de São José dos Campos.
O contrato organiza a SCP
Antes de aderir a uma SCP, o interessado precisa conhecer o projeto e ler o instrumento que define a sociedade. Um dos trunfos do modelo são os contratos personalizados que permitem às partes estabelecerem responsabilidades e duração do acordo. Ao mesmo tempo, a operação é reconhecida pelo Código Civil como modelo jurídico, inclusive com garantia do direito de fiscalização da gestão por parte dos sócios participantes.
No contrato, devem estar claros o objeto do negócio, os compromissos financeiros, a remuneração da administração, os mecanismos de acompanhamento e a forma de apuração e destinação dos resultados.
Prestação de contas
Na Esdras, a prestação de contas combina o andamento físico das obras com as informações financeiras.
“Os investidores recebem mensalmente uma prestação de contas com fotos das obras, documentos novos que chegam ao projeto, aprovações, protocolos e informações sobre o andamento do empreendimento”, diz Victor.
Segundo ele, o detalhamento financeiro também informa entradas, saídas, despesas e referências das notas fiscais. Assim, o participante pode relacionar os gastos apresentados às etapas da construção, além de encaminhar dúvidas à equipe.
Estrutura em execução em obra da Esdras.
Reprodução/Esdras Construtora
A entrega
O encerramento da participação deve seguir a estrutura e os documentos da operação. O interessado precisa saber como os resultados serão apurados, quais custos serão considerados e quais atos serão necessários para concluir a relação.
Já que os investidores também são sócios, as SCPs costumam oferecer valores mais baixos de investimento, o que pode tornar a entrega bastante significativa. Além disso, o sócio ostensivo cobra uma taxa de administração que costuma ser atrativa quando comparada a juros de financiamentos imobiliários, por exemplo.
Segundo a Esdras, algumas de suas SCPs alcançaram valorização média superior a 140%, com casos individuais acima de 300% em imóveis localizados em regiões em alta no mercado, como o Urbanova, em São José dos Campos. É importante lembrar que rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura.
“A gente queria investir em algo seguro, que não trouxesse preocupação e aquela ansiedade a respeito de saber se daria certo ou não. Meus pais tiveram uma experiência de investir em construtoras que deixaram na mão, que foram à falência. A Esdras passou essa segurança. Conhecemos os empreendimentos que eles já entregaram. A confiança, a previsibilidade e saber do comprometimento com a nossa família nortearam bastante a gente”, disse Mariana Ceron, cotista do Grand Park.
Raio-X da SCP
Sócio ostensivo: conduz a atividade e atua em seu próprio nome perante terceiros
Sócio participante: contribui para o negócio, participa dos resultados e fiscaliza a gestão conforme a lei e o contrato
Acompanhamento: examinar periodicidade dos relatórios, informações físicas e financeiras e canais para esclarecimentos
Reconciliação independente: verificar se a operação prevê conciliação independente, quem a realiza e qual é seu alcance
Documentação: solicitar contrato, identificação das partes e documentação do terreno e do projeto, com as aprovações aplicáveis a cada fase
Riscos: a participação em SCP exige análise criteriosa dos contratos, da documentação, da localização do empreendimento, do histórico do sócio ostensivo e das condições financeiras da operação
